澳门新葡亰平台游戏 澳门新葡亰平台官网 澳门新葡亰平台游戏北京换房的惨痛经历,二手房成交难度骤增

澳门新葡亰平台游戏北京换房的惨痛经历,二手房成交难度骤增



北京作为一个经济繁荣发展的城市,让很多的创业者充满了希望,同时也给他们带来了太多的心碎。北京的房价是相对高的,如果要在北京换房的话一定要注意做好规划工作,这样换房才更顺利。在北京换房,换房族必须清楚这3个问题。

最近二手房市场成交量有所下降,业内称银行贷款收紧是重要原因之一。

一、三次交易的基本信息

从2012年5月到2017年2月,我们家经历了首次买房后的喜悦,错失良机后的沮丧。最后在只差半年就满五的时候,卖掉了我们在北京的第一个小窝,换了一个更小的窝。让很多人都觉得不可思议的是,两次买房都是自行成交。虽然我很希望也通过自行成交卖房,但最终还是通过链家成交。
以下是这三次交易基本信息。

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交易信息

临近年底,各大银行房贷持续收紧。多家机构提供的市场反馈显示,一些银行年内个人按揭授信额度基本用完,目前申请房贷放款已排到明年。随着放款周期普遍拉长,在北京二手房市场上,由于换房需求比例不断加大,成交难度明显增加。

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临近年底,各大银行房贷持续收紧。多家机构提供的市场反馈显示,一些银行年内的个人按揭授信额度基本用完,目前申请的房贷放款已经排到明年。随着放款周期的普遍拉长,在北京的二手房市场上,由于换房需求比例不断加大,成交难度明显增加。

二、低谷上车

当时是通过58找到的房源信息。那天本来计划去黄村看房,一早就从天通苑出发了。结果媳妇在路上刷58看到了同兴园的房子,立马联系看房,下午看完就定了。当时交易量很低,所以整个交易流程只花了2个月时间,还是公积金贷款,全部都是自己办的。

对当时买房经历感兴趣的,可以看看我当时发的帖子【出手报告】自行成交-大兴同兴园。

贷款时间明显延长

北京换房的惨痛经历,看完心都碎了,换房族必须清楚的3个问题

贷款时间明显延长

三、高峰置换

换房的想法从2015年夏天就有了,但是各种阴差阳错,犹豫不决,错失了很多换房机会。有这么几点教训和大家分享吧。

  1. 不要为买卖房屋制定死板的计划。我和老婆都是2011年开始工作的,当时的计划是3~5年在北京买一套房子,但实际上工作刚满一年就买了。买房子的时候,我们手头的钱还不到5万,两边父母都没有能力支持,好在找亲戚朋友借到了20多万。当时计划前两年还首付钱,再攒3年钱,等满五的时候换房子(当时还没有满二的政策)。这个满五的计划,也是我们后来换房不坚决的原因。
  2. 不要太考虑税的问题。因为同兴园的房子上班不太方便,我们在2015年夏天开始公司附近租房,也开始考虑换房的事情。当时一个和平里十五区的90㎡大两居,才365万,基本都谈好了。但当时觉得再攒两年钱能买到更好的房子,而且想着满五之后房子起码能多卖10万,所以没执行。等到2016年开始房价疯涨的时候,我们还有另一次买二套的机会。一个光熙门北里的小两居,才315万。结果因为觉得二套税高,以及卖方不一定能迁出户口,最终决定还是置换了。事实上,我卖的房子,因为买家全款,所以网签价做的很低,一分钱个税都没缴。满五唯一和满二之间的差价理论上是市场价和原值差价的20%,但实际上并没有这么多。而且每套房子都不一样,每个买家的需求也不一样,所以成交的房子很多时候是看缘分的
  3. 不要等到想买房子的时候才来关心房价。正是因为成交的房子都是看缘分的,所以为了不错失缘分,最好平时就有关注房价的习惯。如果方便,网上看到合适的房子,哪怕近期没有换房的想法也可以去看看。毕竟房价的波动,对家庭财富的影响是很大的,保持对房价的敏感还是很有必要的。
  4. 不要希望房子十全十美。光熙门北里的房子离我媳妇的单位特别近,那栋楼也是我们之前租房所在的楼,管理特别好,连上下水都会统一换。就是因为一个户口问题的犹豫而放弃了,但户口问题虽然影响房价,但毕竟不是决定因素,而且也不是我们要解决的主要问题。所以买房子的时候很有必要找准自己的主要目标,不要因为次要因素影响决定。

说了这么多经验,再说说换房的经历。

9.30新政之后,房价上涨的势头被遏制住了。这时,我们又算了下账,再买城里的二套已经不可能了,所以只能考虑置换了。但我本意是希望自行成交的,所以在58,水木,北邮人论坛都发了出售信息。但是不知什么原因,水木的帖子几次审核不过。这样挂了2~3个星期,除了茫茫多的中介电话,只有一个买家联系了我,但要等10天左右才能来看房。最终,我们没等到那天就把房子卖了。

后来通过水木社区看到昌运宫的这套房子,【已售】紫竹桥昌运宫69平电梯两居(满五唯一精装修)。10月份的一个周六,我们约了房主过去看房子。看完就觉得比较满意,但我们自己的房子还无人问津,也没法签合同。第二天周日,我们就去大兴把房子挂在链家了。再到周六,看房的人就挺多了,由于挂的价格比较低,周日就有人约着谈价格了。第一个谈价钱是小两口,看得出来手头确实困难,想要公积金贷款,我们当时说最低283万,对方想278万成交,没谈成。正准备要走,中介说还有个客户,这是一对老夫妻为儿子买的。他已经知道我们前面谈的情况,说全款让我们再便宜点,最终281万成交了。签合同前和昌运宫的卖家确认了第二天过来签合同,同时争取了点优惠。

紧接着周一晚上,去到昌运宫签约,结果因为准备不充分,只是草签了一个合同的条款。周二晚上卖家带了个打印机回家,现场重新打合同签字,交定金。

买卖交易的时间点如下,绿色的是卖房,蓝色的是买房。

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东城区安乐林路某二手房门店经纪人告诉记者,“从10月开始,就已感觉到客户买房贷款时间拉长了。进入11月,情况更明显。以前走商贷买房,过户之后20多天银行肯定能放款,现在都需一两个月。更要命的是,很多银行没法告诉你什么时候能放款,时间上的不确定更让客户头疼。”

北京换房的难点

东城区安乐林路某二手房门店经纪人告诉新京报记者,“从10月份开始,就已经感觉到客户买房贷款时间拉长了。进入11月,情况更明显。以前走商贷买房,过户之后20多天银行肯定能放款,现在都需要一两个月。更要命的是,很多银行没法告诉你什么时候能放款,时间上的不确定更让客户头疼。”

四、中介服务的价值

为什么大部分人都通过中介进行二手房交易?

  1. 中介有更多房源(客户)
  2. 中介更熟悉房屋交易流程
  3. 通过中介交易,风险更低

面对动辄十多万的中介费,我相信大部分买房人是愿意去学习房屋交易流程的。

等你真的了解了房屋交易的流程,那么你肯定会知道,通过中介并不能降低交易的风险。甚至在某些情况下反而会增加交易风险。下面以我个人自行成交二手房的经验说说哪些环节需要注意风险:

  1. 从网上找到房源后,先通过电话或微信交流。最好能加微信,因为通过微信朋友圈能了解这个人的背景。
  2. 不要独自一人去看房。如果确实找不到人一起去,起码要让身边的人知道你什么时候去哪里看房。
  3. 实地看房后,如果觉得满意,就可以和房主多聊聊,不限于房子本身。例如,孩子,工作,以前买房的状况之类。当然,也要注意核实房主的身份证和房产证,特别注意的还要了解房主的婚姻状况。
  4. 如果房子满意,价钱也谈妥了。最好先签合同再交定金,范本合同从网上能找到,根据范本合同逐条确定。如果市场太火热,怕别人捷足先登,可以先支付小额定金,并约定时间确定合同条款。
  5. 交易流程越快,风险越低。因此要提前了解所在区的房产交易流程和大致需要的时间,虽然合同约定的期限可以长点,但也要争取尽快办完。

在整个交易流程中,正规的中介对于避免风险有意义的地方,主要在于你看房前中介就已经检查了房主的身份证和房产证。后期签合同的时候,中介会通过他们的定制合同把他们的风险降到最低,并不会为交易双方承担任何风险。在交易过程中,通过中介办理也并不会更快。

关于交易流程的具体问题,这里就不赘述了。如有问题欢迎咨询。

只有房源和客户是中介的核心优势。这也是,为什么卖房比买房更难的主要原因。

对于买方,如果你一直关注目标区域的房价和房源,通过58,水木,豆瓣小组等途径找到一套靠谱的房子并不难。考虑到省去的中介费,往往自行成交的价格更容易谈妥。如果你关注的区域大,房子就多,如果你关注的区域小,建议你经常去和楼下的大爷大妈套近乎,也会有意外的收获。前文说到的光熙门北里小两居,就是通过一个大爷联系上的房主。

对于卖方,往往都是因为换房,所以希望快速成交,并没有时间去等靠谱的买家找上门来。

链家地产市场研究部分析师张旭表示,近一个月,北京二手房的成交量整体稳中有降。“这种趋势主要受两个因素影响,首先,自11月以来,买卖双方入市都呈现放缓趋势;其次,最近银行信贷再次收紧,部分支付能力有限的购房者观望增多,部分换房业主也间接受银行放款变慢影响,成交周期拉长。”张旭说。

难点一:连环需求

链家地产市场研究部分析师张旭表示,近一个月,北京二手房成交量整体稳中有降。“这种趋势主要受两个因素影响,首先,自11月以来,买卖双方入市都呈现出放缓的趋势;其次,最近银行信贷再次收紧,部分支付能力有限的购房者观望增多,部分换房业主也间接受银行放款变慢的影响,成交周期拉长。”张旭说。

五、怎么让房子快速的卖出去?

如果愿意自行成交的买家能集中在一个平台上,那对于卖方就更容易自己卖房子了。现在感觉影响最大的平台就是58上的个人二手房房源了,但58的个人二手房中,80%以上的都是明显不靠谱的,很多外地的房子。

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58个人二手房首页

而且58上,基本只能看到最近两周的个人房源。通过搜索查到的个人房源,又混着很多是中介房源。总之,这次买房比起12年的时候,58上找房子更难了。

既然有这么多问题,那就自己搞一个平台吧。因此,“蚂蚁二手房”诞生了。关注微信公众号(mayi_fang),自行成交二手房之路就此开始了。

伟业我爱我家市场研究院分析师孔丹也表示,“最近二手房市场成交量有所下降,银行贷款收紧是重要原因之一。”

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