澳门新葡亰平台游戏 澳门新葡亰平台官网 取消限购是正常政策反应,博鳌视点

取消限购是正常政策反应,博鳌视点

朱海斌表示,从整个房地产行业来看,未来城镇化仍然有一定的增量空间,目前我们的城镇化率接近60%,从60%到70%大概还有5到10年的成长期。未来将更加关注的是新型城镇化之下人口在城市之间的流动,这是在未来5年更需要关注的一个主题。

朱海斌认为,将会有更多的地方政府跟风加入,但是,没有迹象表明中央政府将会在短期内放松房地产紧缩政策,亦没有迹象表明央行可能会在短期内下调利率或放松信贷政策。摩根大通预测,地方层面的松绑将不足以扭转市场形势。

  

未来支持新一轮房地产需求的,不能简单说到底是一二线城市还是三四线城市,更多的是在新型的城市化,在城市群的集聚,尤其是在一线城市附近的很多三四线城市,它可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

第三,中国的家庭储蓄率非常高,但是投资的选择有限。金融改革的加速将有助于改变这种格局,但到目前为止影响不大。因此,目前房地产仍是一种具有吸引力的投资对象。

  朱海斌:两个指标可以参考。一个是全国在建的住房面积跟过去一年的住房销售面积的比率。这一比率在2013年底达到4.2,也就是说,要把目前在建住房全部卖完需要约4.2年,而历史平均水平是3.3年左右;第二个是库存指标,目前我们追踪的八个大城市平均库存大概是18个月,去年年底时也就10个月左右,目前水平远远超出历史平均值。

朱海斌坦言,在二三四线城市里头,在2017年以后恰恰是支持这一轮房地产超预期表现的一个主体的力量。尤其是在最近的一年多,无论是各个城市的库存面,从基本面来讲,跟2013年到2015年有了非常明显的改变,房地产库存量出现了非常大的下滑。

对于房地产市场前景,朱海斌观点认为,有充分的理由相信目前的房地产市场调整与2008年和2012年上半年的调整不同:区域差异更大,二三线城市面临严重的供应过剩压力,而这些城市在中国房地产市场内占的比重很大。市场调整所持续的时间也很可能会长于过去。但是房价崩溃的可能性不大。

  新京报:关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳。房地产的黄金十年已经过去吗?

从中国的楼市结构来看,大家的注意力可能往往会更多关注于北上广深这些一线城市,但是从市场的安排来讲,中国的一线城市在市场主体里占的规模才不到10%,更多的市场在二线城市和三四线城市。

城镇化和收入增长创造了住宅需求。朱海斌团队估计,未来几年每年的真实住宅需求约为10亿平方米,包括来自新城镇居民、改善型和旧房替换的需求,这与2013年销售的建筑面积大致相当。强劲的收入增长还为解决高房价收入比的问题提供了一个相对不那么痛苦的调整方式,也就是通过收入增长而非房价崩盘而实现。

  全球金融危机期间,欧洲几个国家和美国房地产“大调整”很重要的一个原因是居民收入基本上不变,甚至有些国家是下降的,调整结果就是房价大跌,美国跌了30%,英国跌了10%。

8月3日,在博鳌房地产论坛上午第一场主题讨论会上,围绕“展望:金融、货币与地产政策组合”这个主题,摩根大通董事总经理、中国首席经济学家朱海斌做出判断,在一线城市附近的很多三四线城市,可能会吸引更多的人口,这可能恰恰是房地产行业,在未来5年需要关注的一个重点。

总体而言,“房价仅会出现适度调整”,朱海斌说。

  朱海斌:一两年之内房价降幅不会超过10%指的是全国平均房价,区域之间、城市之间会有不同,部分城市可能会达到20%,甚至20%-30%之间。其中,一线城市房价泡沫现象最明显。

房地产市场为什么会从强走弱,以至于朱海斌预期全国房价温和下降2%?他表示,房地产市场的转变在很大程度上可以归因于供应过剩和2013年下半年以来的货币政策紧缩。中国从1998年开始住房改革,引入了商品房市场。直到2011年,市场基本上都处于供应不足状态,由此导致房价不断上涨。但是,在2011年,这种形势发生了转变,原因是房地产投资加速,新房开工量在2010年首次突破10亿平方米关口后于2013年达到14.6亿平方米。以在建住宅总面积除以住宅年销量计算的住房供应指标上升到4以上,这意味着将需要花费4年以上的时间才能销售掉目前在建的所有住宅,远远高于3.4年的历史平均水平。

  朱海斌:取消限购有利于销售回稳,但楼市价格不一定会起来。今年退出限购是比较合适的一个时间窗口。限购本身就是一个临时的行政性措施,而不是中长期的政策安排。在目前整个房地产市场整体供大于求的情况下,取消限购是一个正常的政策反应。

在这个过程中,政策反应是需要观察的影响要素,而房地产市场的恶化已经触发了一些政策反应。央行近期要求主要商业银行确保它们的为首次购房者提供合理的房贷支持。在此之前,一些地方政府已经宣布了放松房地产紧缩的措施,南京、天津和无锡放松了住房限购的执行标准,铜陵为首次购房者提供财政补贴,扬州提供住房公积金支持。

  新京报:怎么测算房价不会跌10%?

最后,政府拥有支持房地产市场的经济和政治动机。政府收入严重依赖于房地产行业(包括房地产相关税收和土地出售)。另外,鉴于房价崩溃可能会导致社会动荡,政府将会进行干预,防范下行风险。

  新京报:过去几年政府也参与了地产调整,但为何房价越调越高?为何这次房价顶不住了?

从背景来看,当前房地产市场是个什么走势?朱海斌通过研究发现,中国的房地产市场已经到达拐点。

  朱海斌:二者有很多相似之处,包括市场供大于求和楼市各项指标的下滑。不同之处是2012年供大于求是区域性的,主要体现在东部沿海地区和一些高房价地区。目前的供大于求是全国性问题。

首先,城镇化看起来并没有减速。中国的城镇化率(城镇居民和人口的比率)从2000年的36.2%提高到2013年的53.7%,城镇化速度保持在1.3%左右,相当于每年2,000万人。

  用房价收入比的指标来看,北京、上海、深圳的房价收入比在15到20之间,中国正常的水平可能应该在6到8之间。相比之下,欧美国家大部分房价收入比在4到6之间,也就是说4到6年的收入就可以买当地一套普通住房。中国房价的地区差异比较明显。

其次,家庭收入增长仍然保持稳固。中国在过去10年中始终保持着两位数的收入增长率。即使在2013年名义GDP增长率大幅降至9.5%(相对比2011年为17.8%)以后,城镇家庭的人均收入仍然增长了9.6%。

  朱海斌:从需求来看,目前还是比较稳定的,政策上还有一定的调整空间。从整个行业来看,目前很多开发商的利润是15%左右,如果房价降幅超过15%,就会成为一个分界线,开发商会大幅削减未来新开盘或投资。从宏观角度,对房地产投资增速下滑会加大,对宏观经济造成更大压力。从这点看,政策不会容忍崩盘式的调整。

具体来看,朱海斌团队预计,在一线城市,房价仍将保持强劲,或还可上涨5%;在供应较少的二线城市,预计房价仍将持平,而在那些供应严重过剩的城市,价格可能会下降10%;摩根大通对三线城市保持谨慎,价格降幅或为5%,但仍小于供应过剩的二线城市,原因是三线城市的房价相对较低,价格敏感度也较低。

  “我不一定同意他的观点,但是探讨怎么样跟中国的国情结合起来,形成与中国经济发展相关的经济理论,而不是人云亦云,这点上林是很值得尊重的。”

在2013年走出强劲表现后,房地产市场在2014年的开局低迷。今年前4个月内,住宅销售面积同比下降8.6%(2013年为同比增长17.5%),销售额同比下降9.9%(2013年为同比增长26.6%),新房开工同比下降24.5%(2013年为同比增长11.6%)。10大城市住宅库存去化周期已经从今年初的10个月增长至4月份的17.7个月。同时,房价上涨势头已经降温。根据搜房网消息,未经季节调整的房价环比涨幅已经降至0.1%(3月份为0.38%),100个城市内房价较上个月下跌的数量已经从3月份的37个增加到45个。两个数字都是2012年6月以来的最低水平。

  朱海斌:房价调整会持续未来一到两年,从今年4月份开始算,全国平均房价可能会持续下调5到10个百分点。

未来房价到底是涨是跌,崩盘风险是否临近?摩根大通中国首席经济学家朱海斌5月27日抛出观点称,全盘来看,预计全国房价将会温和下降2%,这是有记录以来房价首次下跌。但不同城市的情况会不一样。

  A:林毅夫教授。

  新京报:最近地方政府救市热情高涨,楼巿政策松绑此起彼伏。但就目前来看,多数放松限购城市楼市成交量仍旧低迷。怎么评价现在地方政府的救市行为?

  新京报:如果政府不“救市”,会发生哪些连锁反应?

  朱海斌:从目前数据来看,供给的拐点最先出现,供大于求状况2012年出现,此后供应量不断增加,短期的供给已经明显大于需求。今年1月份开始,新开工面积同比大幅度下滑。房价的拐点出现在4月份,到目前为止环比下降了2%左右。需求的拐点还没有出现,预计未来5年内需求仍比较稳定。

  新京报:你怎么评价这次楼市调整的性质?

  同题问答

  朱海斌:国内地产市场的刚需来自三个部分,第一个部分是新进城的新增人员;第二个部分是改善住房的需求;第三类是旧房重建。汪涛表述的是第一个部分。确实,新进城的人口并不是100%对住房都有需求,比如乡改镇、镇改县,由于建制的变化一些居民被城镇化,他们通常不用买新的住房,这个有可能占到新增城镇人口的50%。“新增的流动人口不会很快买房,住房的需要没有想象得那么大”,这个理解是有偏差的。因为从城镇化过程带来的需求并不是当期的需求,它是一个滚动式的需求。

  调整引发宏观风险或大于金融风险

  新京报:你最近表示,在全国范围内,一两年内房价降幅不超10%。如何得出这个结论?包括北上广这样的一线城市在内吗?

  新京报:现在房地产供大于求的情况有多严峻?

  朱海斌在国际清算银行任职11年,2011年加盟摩根大通,担任摩根大通中国首席经济学家和大中华区经济研究主管。虽然履历非常“国际化”,但他并不会直接套用国际标准来研究中国当前的问题,而是从中国国情分析,稳妥地提出短期、中长期两种方案。

  新京报:房地产调整已经成为中国经济下半年下行的最大压力,是否也会给稳增长带来难题?

  朱海斌:中国出现财政危机的可能性还是非常小的。第一我们看政府负债水平,在国际上属于中游或中上的水平。中央政府、地方政府,包括像铁路总公司这些部门的负债全都加起来,大概占GDP的60%。另外,从政府的资产负债表来看,中国政府拥有大量资产,其实负债率相对来说是比较健康的。整体看,中国爆发财政危机的可能非常小。

相关文章

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注

网站地图xml地图