澳门新葡亰平台游戏 澳门新葡亰平台官网 北京松绑房产预售金监管,房地产开发从拿地到销售

北京松绑房产预售金监管,房地产开发从拿地到销售



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市面上介绍融资渠道的文章很多,但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到,这一篇文章,从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。

市面上介绍融资渠道的文章很多,但从房地产开发各阶段研究融资的少有看到,这一篇文章,从拿地到销售回款各阶段对资金的需求和融资方式做一个梳理。

随着北京市政府“简政放权”的推进,政府有望放松对开发商预售资金使用条件。北京市住建委昨日发布《关于加强本市商品房预售资金使用管理的通知》,开发商在项目网上签约面积不足预售许可证面积的1/2时,就可以自行支取专用账户内的资金用于工程建设,这也就意味着开发商提取预售金的时间提前,同时对于资质好、诚信高的房企,将可以凭借非监管银行的现金保函免除等额监管金。

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整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。

整个房地产融资可以分三大环节:第一步是前端拿地融资,第二步是房地产开发贷款,第三步是达到预售条件的销售资金回笼。前端拿地成本占比是最高的,在北京、上海这样的一线城市,占比可能高达70%以上,在武汉这样的二线城市,也已经占到50%以上。

销售过半开始监管

一、预算阶段

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前端拿地融资

预售资金监管指的是房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施第三方监管,房地产开发企业需要将预售资金存入银行专用监管账户,只能用做本项目建设,不得随意支取、使用。

二、执行阶段

前端拿地融资

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

按照商品房的建设节点监管预售资金,一直是北京市采取的方式,在刚刚公布的《通知》中,节点监管依然被延续,即商品房预售项目网上签约面积不足预售许可证面积的1/2时,房地产开发企业可自行支取专用账户内的资金用于工程建设。这就意味着在商品房资金监管将从项目预售完一半开始。

三、日常收支阶段

相关监管此前一直要求土地竞拍者承诺使用合规自有。银行贷款、信托、保险明确不得用于缴付土地保证金、定金及后续土地出让款,但绕开直接贷款,券商资管和信托等通道,变相为土地交易融资的做法屡禁不止。

开发商土地融资有四种方式,股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,委托贷款当前已无法操作;目前最难监管,且实践最多的,是明股实债和股+债。

而2013年7月1日起实施的《北京市商品房预售资金监督管理办法》显示,开发商的预售资金监管被分为四个节点:地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始登记。除此之外,项目拟预售楼栋中最高楼栋为7层以上10层以下建筑的,可以以“建设总层数达1/2”为节点;拟预售楼栋中最高楼栋为10层以上建筑的,可以以“建设总层数达1/3”、“建设总层数达2/3”为节点提取预售金。

四、清盘阶段

开发商土地融资有四种方式,股权融资、债权融资、明股实债、股+债。纯粹股权直投最少,因为开发商很少真的愿意让渡自己的股权;债权融资中,委托贷款当前已无法操作;目前最难监管,且实践最多的,是明股实债和股+债。

但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

对于这一变化,北京市住建委相关负责人介绍称,北京市预售资金监管的额度是以完全覆盖建安成本计算,一般普通商品房为3500元/平方米,精装修住宅和高端项目在此基础上叠加相应成本,因此,在预售完成一半时,工期已经开展很大一部分,此时进行监管,剩余房源的预售资金完全可以实现最终工程款的覆盖,即便开发商资金链断裂,项目也能实现如期完工。

五、总结

但对于大房企而言,不到万不得已不会真正让渡出项目股权,就是要联合拿地开发,也会联合其他房企。

债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)。

现金保函可冲抵预售金

图片 4笔者按:

债权融资模式中,因为基金子公司或者券商资管没有发放贷款的资质,所以一般是通过购买债权收益权(母公司对项目公司借款)。

招拍挂拿地融资

除了监管起始点变化外,《通知》中另外一项变化,便是明确房地产开发企业可凭非监管银行开具的现金保函,免除同等额度的监管资金。

房地产行业作为重资金投入行业,对资金的依赖性胜过其他大多数行业,从立项至清盘无不贯穿着对资金的要求,随着金融强监管的开展,以及受房地产调控影响下的资金回流放缓,房地产企业对于资金的外部需求,不降反升,市场上的资金一方面面临无处可投,而另一方面又是成本的节节攀高,受此影响,各类融资的方式不断创新,在正常途径无法满足的情况下,中小地方房企不得已选择成本更高的民间融资,随之而来的风险却也愈加提高。

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1、集团拨款

北京地区一位股份制银行支行行长向北京商报记者表示,保函一般是用于向受益人保证付款的证明,比如招标人担心中标单位不履行中标义务,就会要求投标人缴纳保证金或保函,一旦中标人违约,招标人就会扣收保证金或要求银行支付违约金。

一、预算阶段

招拍挂拿地融资

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

“按照这个逻辑,我认为这种保函应该是银行向政府保证开发商有足够的资金,可以覆盖预售资金,所以免除预售资金监管,如果出现风险,银行要进行相应的赔付。”上述股份制银行支行行长说道。一位开发商也直言,并非所有的开发商都能够开得出这样的保函,即便是开出保函,额度也未必能够完全覆盖监管金。

在项目之初,对现金流的预测尤为重要,对现金流回正的期限把握以及对外部资金需求的金额、周期预测是重中之重,刚性影响因素大约有以下几项:

1、集团拨款

2、合作开发

豪宅开发商最解渴

1、开发周期的选择,多期开发通常选择住宅类产品先期开发,有些地方会要求企业自有资金比例,选择先紧后松,开展前期充分筹措资金、后期实现项目造血功能;

有全国性布局的集团型开发商,一般为集团负责资源、人才、统筹等综合性支持平台,各区域项目公司自负盈亏的内部管理模式,在项目公司通过招拍挂或收购方式获取土地时,无论是保证金/意向金、土地款等均由集团以拆借的形式进行解决,对百强开发商而言,集团授信贷款(无论在银行还是信托、券商等机构)成本非常低,而且额度大。因此集团统一获得融资金额后拆借给项目公司,一方面可降低项目公司融资成本;另一方面也可以作为集团的收益来源之一(尤其是小股操盘或合作开发情况下利用大房企征信背书进行融资的情形),比如一些开发商集团融资成本是年化5-7%,拆借给项目公司成本是年化10-13%之间,更重要的是激活项目公司自负盈亏的项目责任制。

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定:

不管怎样,预售资金的松绑,依然帮了当下融资成本高企的开发商一个不小的忙。以北京市为例,今年1-10月北京市房地产开发企业项目到位资金为5526.6亿元,其中金融贷款为1608.3亿元,占据了大比例。有分析认为,就北京房地产市场而言,预售资金的灵活支取,对于开发周期较长的豪宅项目最为利好。

2、预售时间,实现内部造血功能的节点(一般情况下,预收房款需予以监管,需要企业充分预计可以支配的款项,合理设计监管资金流通渠道);

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约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

根据中原地产的统计,截至目前,2015年成交的土地中,经营部分楼面价超过3万元的土地数量高达23幅,其中9幅地块楼面价格超过5万元;另据统计,截至目前预售价格超过8万元/平方米的项目共计有33个。

3、土地款及可分期金额、时间,由于金额较大,部分地区在取得相关证件之前交齐,影响一定的资金成本(企业需筹措资金来源,合理预测资金占用成本);

2、合作开发

约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用,后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

“现在商品房项目基本上在预售前已经办好了各项开工手续,特别是一些品质比较好的项目,甚至封顶才会销售,高端项目往往开发周期在5-10年,这样的项目在完成销售一半前已经事实完成工期建设,基本没有烂尾的可能。但周期长、前期资金投入大、建安成本高、资金沉淀时间长是共同的特点,若预售资金提取规定放松,开发商可以提前提取,能够大幅缓解开发商的资金压力,从而不再过多依赖高成本融资渠道以及经济下行下的房屋销售渠道。”业内人士分析表示。

4、前期配套的缴纳时间,各项前期费用在实际缴纳过程中,部分有一定的商讨空间,一些报批报建费用、新材料基金等政府性资金的支付,要充分考虑资金支付的及时性;

此方式一般适用于实力较强或品牌力较好的新进开发商与在当地有较好资源的小型开发商或土地方一起合作的情况,一方面新进开发商能输入品牌,另一方面也能解决新进开发商的前期拿地资金问题。一般会在合作开发协议中做如下约定:

3、短拆或过桥资金

5、政策性影响,金融强监管下,银行、信托等机构自身投资方向以及通道等业务路径的限制;国家开发银行对棚户区改造信贷支持的限制等;

约定土地开发投入全部按照各自股权比例进行投入,甚至当地土地方或开发商先行承担保证金或土地款等前期拿地费用;

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

6、契税等相关费用的缴纳时间,如部分地区在2015年之前配套费的契税缓交无滞纳、无罚款。

约定当地开发商先行承担前期全部拿地费用,后续开发费用全部由新进开发商承担或当地开发商以股东借款的形式向合作的项目公司提供借款,新进开发商承担一定利息。

4、股权融资

其他弹性影响因素有:

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目前国家非常鼓励此类融资方式,股权合作方可以是信托、资管、金控平台皆可操作此类项目。其中,在“拿地”期间、“四证”未齐全期间,债权类房地产信托模式由于“四证”未齐不能发放贷款,“股权转让加回购”类受到严格监控,最终在这两段期间内能够采用的也就仅仅只剩股权类房地产信托模式。

1、总包方式的选择,清包工和甲供材对自身现金流的影响(选择总包时,应充分考虑工程款压力,协调资金成本与总包工程款,一般可以与总包方约定工程款支付节点,如正负零阶段、预售阶段、交楼阶段、竣工验收阶段等);

3、短拆或过桥资金

5、非金融机构借贷

2、付款方式和周期的选择;

短拆或过桥,一般指民间短期借款,目前市场上担保公司、小贷公司、资产管理公司、投资公司等机构多有短拆、过桥的业务。对开发商而言,短拆成本过高,因此该融资方式的使用需非常谨慎,目前市场上的短拆成本一般在1.5-2.5‰/天,2.5-3%/月(根据具体项目确定最终成本)。

目前地产金融监管政策更多针对金融机构,因此非金融机构对地产的投融资仍存在较大操作空间,且2018年的业务规模呈激增趋势,如地方性国资背景的担保公司、金控平台或者民营百强企业金控平台以及开发商旗下的金控平台

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