澳门新葡亰平台游戏 澳门新葡亰平台官网 房贷的实在还款期独有10年,能不能够跑嬴通胀

房贷的实在还款期独有10年,能不能够跑嬴通胀



来源:刘晓博(ID:liuxb929)

问题:如果每年银行有9.5%的利息,能否跑嬴通货膨胀?你怎么看?

文:长安

房地产成为一个独立的行业已经有近30多年的时间了,作为一个新兴的行业,前期的快速发展也是很正常的。

当前楼市的焦点,是房租大涨。

回答:

在买房之前,很多人不知道按揭贷款是什么意思,也不知道如何办理最划算的按揭贷款。因为很多人没有买房的经验,所以他们在买房时就听从开发商的建议。无论开发商说什么,他们都会跟着开发商走,从不考虑其中的利弊关系。事实上,这种购房方式是完全遵从开发商的意愿。如果你买了一套合适的好房子,那你是幸运的。但在大多数情况下,你会吃很多亏。

在房地产不断的发展中,各相关的配套政策以及有利于房地产发展的土壤都已经培育起来了,我们不仅仅要看到房价的不断上涨,也要看到这个行业发展的速度和趋势!

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首席投资官评论员董岩:

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比如:房价首先是一种货币现象,是央行决定房价,而不是开发商决定房价;

上图是今天“21世纪经济报道”刊发的一份“主要城市租金状况”,可以看出租金大涨的城市不少,“风暴眼”里的北京并不是涨幅最大的。

首先我们要考虑一个问题银行的存款利率为什么会达到9.5%,在什么情况下会大达到9.5%。

按揭贷款分为两个方面,一个是等额本息,另一种是等额本金。两者的区别很大,很多人都不知道这个的基本知识,所以他们选择了错误的方式贷款,有些人选择了错误的贷款期限。在那之后,会发现这并不是他们想要的贷款。这种付款方式不仅浪费了银行更多的钱,而且浪费了还款的时间,造成了还款的压力。那么,按揭贷款的期限是”越长越好”还是”越短越好”呢?许多人犯了错误,把钱白白给了银行。

再比如:对于一个城市、一个地区来说,不是GDP决定房价,而是吸纳的资金总量和人口增量决定房价。

与此同时,一个段子在朋友圈流传——一位要求“涨房租”的房东对租户说:我如果拿买这套房子的钱去做银行理财,每个月收入至少一万六千块,租给你才六千块,相当于每个月补贴你了一万块,懂不懂!

另外还有一个问题就是存款利率达到9.5%的情况下,贷款利率也会增加,而且银行要赚取利润主要靠的就是存贷款的利差,那么贷款利率很有可能就突破了10%,这么高的贷款利率企业怎么办?这种情况下估计很多企业都会死掉,企业死掉带来的后果就是大量的人员失业,必将引起社会的动荡。

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今天,我还想说的是:在中国,虽然你买房子的时候设定的按揭时间不尽相同,可能是20年、25年或者30年,但你真正有压力的供楼期只有10年!

情况真是这样吗?

我们在看看都是什么样的情况下一个国家的利率才会提高那么多。大家可以看到最近的土耳其,阿根廷。今年9月的时候土耳其就把本国存款利率调整到了24%,乍一看大家都去存钱了光靠存钱就可以了,但是土耳其为什么加息呢?还不是因为本国资本外流,熬制货币大幅度贬值,最后就算把利息加奥24%,还是无法完全抵消货币大幅度贬值。最后还是无法抵消通货膨胀。

我们将买房分为三种方式来分析:

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不妨算笔账。

再从高利率本身看,如果国民经济运营正常的情况下,利率提高到了9.5%那么带来额后果就是大家都去存钱,同时高的贷款利率导致没有人去贷款,银行收到的存款是负债,只有把钱贷出去才能形成效益。如果没有贷款银行怎么支付那么多的利息?这么时间一长必将导致市场上流通的货币减少,导致通货紧缩。后续将引发更多的灾难性后果。

首先,在投资买房时,如何选择合适的贷款年限?

中国开始有商品房按揭贷款服务,是在上世纪九十年代,但不同的城市出现的时间不尽相同。

在北上深的中心城区,配套稍微好点的90平米住宅,大概售价在1000万左右。1000万如果去买银行理财,目前中小银行有接近5%的年收益。

所以就算有9.5%的利率也不能让你跑赢通胀,时间一长还会引起一国经济的倒退。

如果说买房是为了投资,那主要是看哪个城市的房价未来会上涨,所以一般会提前买上几套房子。刚开始的时候,房子的价格比较低,比如1万元/平方米,然后买一套200平方米的房子,总价是200万元。随着房价的上涨,两年后达到2万元/平方米,那这个房子升值也是翻倍涨。

案例一:

从市场上看,4.85%年收益的产品比比皆是。即便按照4.85%,1000万元每年理财收益也有48.5万元,相当于每月4万元。90平米的房子完成装修,再配齐家具家电,一般来说能租到1.5万元左右,想超过2万元就有一定难度了。

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一位叫王新的女士,2002年在北京北二环某小区购买了一套三居室。

1.5万元的租金,跟每月4万元的理财收入也是没有办法比的,中间差价是2.5万元。这还没有计算装修、家具家电的费用。

回答:

此时,基本时机已经成熟,我们会把这套公寓介绍给二手房市场。200万元的二手房对任何人来说都太高了吗?不,因为这是目前房地产市场的平均水平。由于市场是一样的,只要在住房、公寓、地块等方面没有大的问题,在房地产的快速发展中,就没有必要担心住房的困难。你买房需要按揭贷款吗?不需要,因为它太麻烦,而且贷款的成本是比较高的,所以没有必要考虑贷款时间。

当时房子全款30多万元,自己与父母凑了约20万元的首付,再向银行贷款10多万元,一贷就是10年。

或许人会说:你这种算法相当于全款购房,不科学。

每年9.5%的收益,目前肯定能跑赢通胀,但是这么高的收益,风险有多大、能否长时间保持,很值得怀疑!

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而当时每月还款大约1000多元,这占到了王新当时月工资的多一半,王新一心只想“赶紧还完”。

那么我们按照贷款方式计算一下。

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第二:买房子是为了住,时间越长越好还是越短越好?

而到了2012年,这套房子的身价如今已经涨到500多万元,月租金可达到8000多元。

能出租的一般不是首套房,至少是第二套房。在一线城市,或者强二线城市,二套房首付动辄要7成,最低也要5成。1000万的7成是700万,5成是500万。即便不算银行利息,这些钱做银行理财,月收入也在2万元到2.8万元。相对于1.5万元的租金,看起来仍然是“补贴了租户”。

国内平均通货膨胀率(过去十年)、未来的通胀趋势

我们可采用M2的增长率与GDP增速的差值来测算真实的通胀水平。过去十年(2008年~2017年),我国M2平均增长率是:15.43%,GDP平均增速为:8.17%,那么通过计算可知,过去10年,国内的平均通胀率(M2-GDP)应为:7.26%。

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还有一点值得我们留意,近三年时间,我国通胀水平明显呈现逐年降低的趋势,2017年的真实通胀率只有1.27%。依据这个趋势去看的话,未来我国必然会处于一个较低的通货膨胀率!2018年,很多专家预测通胀率会保持在3%以内,而每年9.5%的投资收益,跑赢通胀肯定是没有问题的!

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假设一个前提:贷款本金为100万元。按基准利率的等值本息计算,贷款10年期总利息为26万元,30年期总利息为91万元。乍一看,显然前者比后者更划算,后者没有时间限制。别担心,让我们添加一个额外的计算方法来比较10年期贷款利率和30年期贷款利率。毕竟,由于年代不同,这两者无法直观地进行比较。加入人民币内部的”贬值”速度,这里的贬值并不是真正的贬值,而是指”购买力”问题。

案例二:

即便如此,大家仍然打破了头要去买房子,争着去做“补贴租户”的赔本买卖,这是为了什么?

9.5%的收益可靠性

既然肯定能跑赢通胀了,那现在唯一的问题就是:每年9.5%的收益,是否可行,能否持久!

据我所知,9.5%的收益已经是非常高了。目前市场上主流的投资理财产品(货币基金、大额存单、定期理财、结构性存款等)都不能达到如此高的收益;即使如股票、基金、P2P理财等投资产品的短期收益率能超过9.5%,但是风险较高、很难持久!

我们投资理财,莫要只是贪图高收益,而忽视掉其带来的高风险;要谨记,高收益背后往往会伴随着高风险!9.5%年化收益的可靠性,值得怀疑!

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2001年5月,颜洁在北京买了属于自己的第一套房。

其实说到底,大家根本不看重租金收入,看重的是房子本身的升值、保值。有些人甚至让房子空着,还要买更多的房子。

总之,每年9.5%的收益,跑赢通胀没有问题,关键是投资的风险有多大,如果只注重看收益,而亏损了本金,那就得不偿失了!

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回答:

按照最近几年的通货膨胀率水平,如果理财收益率达到9.5%,那是肯定可以跑赢通胀的,在计算通货膨胀率时有两种常见的方法:1.用CPI指数近似作为通货膨胀率;2.用GDP增速和M2货币超发同比增速来计算通胀率。

用CPI指数作为通胀率的参考值的话,有一些失真,消费价格指数中并没有考虑房价的因素;用第二种方法,会比较贴近真实的通胀率。

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上面的表中统计了2004-2017近14年的GDP同比增速和M2同比增速,用M2增速减去GDP的同比增速,就可以近似的视为真实的通胀率,我们计算出近14年的通胀率平均值为6.37%,如果排除掉2009年因为次贷危机而引发的M2大量超发因素,实际上最近十几年的通胀率会更低。

GDP的高速增长期已经过去,最近几年一直保持7个百分点的同比增速,那么假如未来几年货币政策平稳,且没有遭遇经济危机等极端情况的话,通胀率应该是会维持到近几年的平均水平之下的。9.5%的利息,显然已经超过了这个数值,所以跑赢通胀应该没有问题。

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2018年官方预测,通胀率将会控制在3%以内,如果有一款理财产品能够有9.5%的收益率,那肯定是轻松跑赢通胀的。那么问题来了,什么理财产品能够达到9.5%的收益率呢?除了P2P目前为止常规的理财渠道是根本达不到的,而P2P行业现在风声鹤唳,我想大多数人现在是不敢投的。追求9.5%的利率还是算了吧,看好本金最重要。

回答:

按照很多人的理解,广义货币M2的增速,与通货膨胀速度是成正比的,而M2增速低的时候也超过10%,高的时候动辄超过20%。

单纯从通货膨胀的角度来讲,国人还应该感谢高房价,正因为房地产成了蓄水池,容纳了天量超发货币,所以生活领域其他物价没有出现惊人的涨幅。

相对于翻着跟头上涨的房价,物价水平总体表现平稳,所以央行公布的2017年通货膨胀率仅有7.5%。

所以不考虑房价因素,单纯从数字上来看,每年9.5%的收益率确实可以跑赢通货膨胀。

假如有10万元,按照9.5%的年利率,5年下来本息合计159910元。

10年下来本息合计257287元。

15年下来本息合计413789元。

20年下来本息合计665432元。

30年下来本息合计1720744元。

40年下来本息合计4449511元。

说句实话,如果能有这么高的收益,存10万元,30年下来都够养老了,还用买哪门子社保啊。

高收益一定对应着高风险,理财的收益率,一定是跟GDP增速紧密相关的,凡是超过GDP增速的,往往都会有损失全部本金的风险。

就以我国经济增速6.5%左右为例,凡是达到这个水平,或者超过这个水平的,都是存在风险的。

你贪图人家的利息,人家贪图的是你的本金,少点贪心,就能少点上当。

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回答:

如果银行存款利率达到9.5%,肯定能跑赢通货膨胀率。

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随着经济的快速发展,货币购买力适度下降,这是货币快速发展的必然方式和自然现象。十年前,你不会认为一毛钱买一个鸡蛋很贵。现在,买一个鸡蛋感觉很便宜,这就是区别。我们引入了一个新概念,即M2与GDP之比。M2是指市场上的货币总量,即货币总量;后者指的是总生产力,这很容易理解。如果把整个国家比作一个大型购物中心,M2是多少钱,GDP是多少商品。如果M2增速超过GDP增速,那么购买力就会下降,货币就会一文不值。

据她回忆,当时是用公积金贷了34万元,20年期,每月还款2100至2200元之间。

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