澳门新葡亰平台游戏 澳门新葡亰平台官网 二手房在这些情况下是不能过户的,北京买房近3年法院却判合同无效

二手房在这些情况下是不能过户的,北京买房近3年法院却判合同无效



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过户是购房过程中重要的一步,只有当房子过完户后,这所房子才真正的属于购房者。但是在某些时候购房者明明该付的款项已经全部付完,却被告知房子无法过户。这是为什么呢?

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2016年9月,李先生通过中介公司购买了77岁的老人李老太名下的一套住房。去年6月,已过户并入住的李先生被李老太的儿子陈先生告了。陈先生称自己母亲患精神疾病多年,卖房时是限制民事行为能力人,卖房这事,自己作为监护人并不知情,也没有得到自己的追认,陈先生请求法院确认房屋买卖合同无效。

这4种二手房再便宜也别买,交钱也办不了过户,最后“房财两空”。房屋的房产证还处于抵押状态,房屋处于抵押状态,比如原本购房的房贷就没有还清或者因为债务将房屋作为抵押物,这种情况下,准确的说房子都并不完全是房主的,房主自然也不能够将房屋拿来买卖。这类房屋要想进行买卖过户,必须先解除抵押状态,办理接触抵押的手续,然后才能办理房产所有权相关事宜。

下面小编就来告诉各位购房者,二手房在哪些情况下是不能过户的。

     
 当你辛辛苦苦攒了大半辈子的血汗钱,想要买上一套钟意的房子时,如果不了解房子背后的潜在风险,有可能会在付了房款后面临各种纠纷,不仅住不上钟意的房屋,而且房款也要不回来,鸡飞蛋打。尤其是想要买二手房的朋友们,以下八种房屋千万别买:

因李老太为限制民事行为能力人,其就涉案房屋与李先生签订的买卖合同须经陈先生同意或者追认后有效。最终,房山法院一审判决李先生与李老太签订的房屋买卖合同无效。

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             卖家无法提供房产证

       
没有房产证的二手房是过不了户的,到房管局办不了手续。只有房产证能证明房屋归属,如果买没房产证的房子,要承担很大风险,权利也没有保障。

       
所以,购房的人一定要警惕卖家拖延不交房产证或者只是给买家看已被拍照显示的房产证而不是真正的实物。

什么情况下二手房购房合同无效?

房屋非单一产权人,也就是说房子并不只有一个所有人的时候,一个人无法决定房屋是否出售,如果房屋的其中一个产权所有人擅自将房屋进行售卖,共同所有人不同意的话,房屋是无法进行过户的;与此同时,购房者与售卖者之间签订的购房合同也是无效的。这类房屋想要进行售卖并过户,必须要房屋所有的产权所有人在购房合同上签字确认。即使有人无法到现场亲自签字确认的,也需要有合法的授权书,由委托人签字确认后方可生效。

一、房产证被抵押在银行的情况下

卖房未经其他产权人同意出售的房产

           
如果房子有多个共有产权人,买房一定要征得所有共有人同意。有共有人不同意的,买卖无效。即使完成了过户,之后产权人追究起来,你也只能退房。

       
过户时,必须要所有共有产权人到场签字,有人来不了,要对方提供经过公证的授权委托书,尽可能降低毁约风险。

1、与无民事行为能力人、限制民事行为能力人所签订的房屋买卖合同

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有些购房者在房产交易的过程中,原房主因为房屋贷款还未还清,导致房产证还抵押在银行,往往购房者在交了首付后才得知因房产证被抵押在银行而无法过户。

       被有关部门查封、扣押的房产

       
买了被查封、扣押的房子有可能无法交易,或者你支付的房屋首付款打水漂。房子被查封的原因很复杂,有恶意的也有无意的。

     
 原因可能是房价大涨,卖家与第三方合谋伪造债权债务关系,让法院查封房产,使交易被迫中止;也可能是卖家出卖的房屋登记上属于卖家,但根据规定和家人共有,共有人提起诉讼,查封了房产。

     
 原因很多,买家常常防不胜防。如果涉及诉讼房屋被保全,查封周期会很长,房屋被查封期间无法过户。

《民法总则》第二十条规定:不满八周岁的未成年人是无民事行为能力人,由他的法定代理人代理民事活动。

房屋被查封的情况下,可能由于某些原因导致房产所有人的房屋被查封,比如说房屋所有人有欠债不还的行为,其名下的房产被法院强制执行判决查封的。也许大家在进行房屋买卖之前没有习惯或方法对房屋现在所处的状况进行详细的背景调查,导致有时候购买的是正处于被查封状态的房屋,交了放款等到过户时才知道房屋被查封根本就无法过户。

要想过户,只能先还请贷款,才能将房产证拿回从而顺利过户,如果房子还做了其它担保欠款,也必须先还清,才能办理过户。有些人会选择替原房主还清贷款,但是这样不仅很没有法律保障,而且自身还要承担很大的风险。

              未解除抵押的房产

       
现在房价高昂,不少卖家的房子都是贷款买的。未还清银行贷款的房子叫抵押房,根据规定,必须是无抵押状态的房产,才能办理过户。

       
所以,购买此类房子,买家需要先到银行办解押(所谓的“赎楼”)。如果房子还做了其他担保欠款,买家必须还清担保的钱,才能办理解押。

刑法中的限制行为能力人是指,年满八周岁未满十八周岁的人、患有间歇性精神病的人。

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二、房屋其他产权人未同意卖房的情况下

                违章建筑的房屋

       
如果房屋有违建,按照有关规定,在违建拆除、恢复原样之前,房子是不能买卖、不能过户、不能通过任何合法途径抵押贷款的。

       
违章建筑分两种情况:一种是未取得合法的土地使用权;一种是合法取得但未取得建设规划许可证等相关批准文件。

因此,无民事行为能力人、限制民事行为能力人的房屋买卖由其法定代理人代理签订合同,他们不能独立签订房屋买卖合同,否则,属无效合同。

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